Rescisão Contratual | Direito Imobiliário

1.      INTRODUÇÃO

Se, nos últimos anos, o boom imobiliário até então experimentado pelo Brasil deu lugar a uma verdadeira crise político-econômica, tornou-se cada vez mais comum ouvirmos falar em renegociações, inadimplementos e extinção de contratos de compra e venda de imóveis.

Ainda que permaneça relevante no ordenamento jurídico brasileiro a máxima de que os acordos realizados devem ser cumpridos – o chamado pacta sund servanda –, não mais os indivíduos são obrigados a se manterem contratados em uma relação que deixou de lhes interessar.

Por esta razão, fundamental se faz um estudo que relacione a resolução e a resilição de contratos de compra e venda de imóveis, espécies de extinção decorrentes de fatos posteriores à celebração. Serão analisados os requisitos para a incidência de cada uma das modalidades e apresentadas suas peculiaridades práticas no campo de incidência do Direito Imobiliário.

2.      DA RESOLUÇÃO

Por mais que resolução e resilição terminologicamente se assemelhem e possam dar a impressão de se tratarem de um conceito só, não se pode deixar que a confusão ultrapasse o mero campo das palavras e adentre também no mundo do Direito. Ambas, conforme mencionado, são espécies diferentes do gênero extinção contratual por causa superveniente.

Em síntese, chamamos de resolução as extinções dos contratos fundadas no descumprimento, por parte de um dos contratantes, daquilo que fora pactuado no instrumento. Conforme lecionam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, uma vez “descumprido o contrato bilateral, concede a lei ao interessado a legitimidade ad causam para iniciar o processo em face do parceiro faltoso, visando à resolução do contrato” e reestabelecendo, então, a justiça comutativa[1].

Diferentemente do que se pode imediatamente pensar, o inadimplemento pode ter origem tanto em atos oriundos da parte adquirente (hipóteses em que deixa de arcar com o valor pactuado, negativa de financiamento pelas instituições financeiras) quanto por atos oriundos do vendedor (hipóteses de atraso na entrega do imóvel, por exemplo).

Assim sendo, não ocorrendo o correto cumprimento das obrigações pactuadas, cabe ao prejudicado, que pode ser tanto o vendedor quanto o comprador, optar judicialmente pelo cumprimento forçado ou pela resolução do contrato.

Na medida em que o presente estudo tem como foco as formas de extinção de contratos de compra e venda de imóveis, é esta segunda hipótese que será analisada a partir de então.

De acordo com o que expõe a doutrina, a resolução pode ser (i) voluntária, quando o não cumprimento é mera deliberalidade de uma das partes, ou (ii) involuntária, quando se baseia na impossibilidade absoluta de cumprimento, sem culpa do devedor[2].

No primeiro caso, tem-se que o inadimplente responde pela perda e danos, sendo compelido a pagar todos os encargos decorrentes do seu descumprimento, inclusive cláusulas penais.

Nas hipóteses de resolução involuntária, entretanto, uma vez que o fator que resulta no descumprimento das obrigações é alheio à vontade do inadimplente, a exemplo da superveniência de caso fortuito ou força maior e da impossibilidade de cumprimento em face do surgimento de uma situação imprevisível, o inadimplente não mais deve ser penalizado com as perdas e danos.

Neste sentido, a hipótese de as condições financeiras do promitente comprador se alterarem drasticamente pode ser qualificada como um exemplo de resolução involuntária.

Luiz Antonio Scavone Junior, entretanto, adverte que neste caso somente é legítima se a provar em juízo que não reúne mais condições de pagar, tecendo críticas aos inúmeros processos judiciais que se baseiam nesta modalidade de extinção sem a suficiente comprovação:

Todavia, na maioria das ações que tramitam no foro, não há um elemento sequer que demonstre que o autor desses pedidos tenha perdido o emprego ou que não reúna mais condições para pagar o que avençou, condições imprescindíveis para se valer da jurisprudência que admite o seu pedido de resolução.

Não existe, e disso estou convicto, direito ao arrependimento tempos depois da contratação, sem a demonstração de qualquer vício ou mácula do negócio que entabulou[3].

A forma na qual ocorre a inadimplência, portanto, revela-se fundamental para a ocorrência de consequências como a isenção das perdas e danos e, dependendo do caso, ainda, um maior ou menor abatimento do valor já pago em contratos de prestações sucessivas.

Sobre este ponto, aliás, o Superior Tribunal de Justiça já sumulou no sentido de que, em relações consumeristas, não cabe a impossibilidade de retenção total dos valores pagos prelo promitente comprador:

Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Mesmo nas hipóteses em que o adquirente dá causa ao desfazimento, portanto, deve-se restituir parcialmente o investido.  A questão, a partir daí, é a quantificação deste percentual que pode ser retido.

Deve se buscar, nesta fixação, um equilíbrio entre os interesses das construtoras e dos adquirentes. De um lado, devem ser analisados os prejuízos das construtoras, que deixam de arrecadar a totalidade da venda do imóvel, e os encargos que tiveram com a retenção de sua exposição, de modo que sua recolocação no mercado pode vir a alterar o valor pretendido. Do outro lado, a vedação ao enriquecimento ilícito e o direito de o adquirente não arcar com mais do que causou.

É neste sentido que o Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado no sentido de se considerar razoável a retenção pelo fornecedor o percentual entre 10% e 25%:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA DE HIPOTECA DADA PELA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. DISTRATO. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA Nº 83 DO STJ. REQUISITOS. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)
3. Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.

(...)
6. Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido.

(AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016).

3.      DA RESILIÇÃO

Se a resolução é uma modalidade de extinção do contrato por fatos supervenientes que decorre do inadimplemento por uma das partes, a chamada resilição não conta com qualquer descumprimento de obrigação. Diz ela respeito, em síntese, à extinção contratual meramente por iniciativa decorrente da vontade.

A primeira de suas modalidades é a resilição bilateral, também conhecida como distrato, no qual as partes, de comum acordo, celebram um novo negócio jurídico que põe fim ao anterior que firmaram. Pode ocorrer, portanto, em qualquer contrato que tenha sido pactuado pelas partes, incluindo os que tenham imóveis como objeto.

Ainda que seja o distrato um novo contrato entre as partes, mas no sentido de desfazimento do negócio pré-estabelecido, mantém-se a limitação do percentual de retenção do fornecedor em compra e venda imobiliárias consumeristas:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO. É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.

(...)

(REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013. Informativo 530).

Sobre este tipo de distrato, entretanto, Sílvio de Salvo Venosa alerta:

O distrato gera efeitos a partir de sua ultimação, a não ser que as partes reconheçam o contrário no ato. Quando se trata de desfazimento de alienação imobiliária, o ato pode gerar nova transmissão de propriedade, com nova incidência tributária[4].

A segunda modalidade da resilição, por sua vez, é a chamada resilição unilateral, compreendendo casos em que a lei, de forma expressa ou implícita, autoriza que a simples declaração de vontade de uma das partes seja capaz de pôr fim ao contrato. Encontra ela previsão no artigo 473 da lei civil vigente, que, in verbis, dispõe:

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Não deve a resilição, portanto, ser tomada como regra, nos moldes do que afirmam Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho[5]. Tendo em vista o já mencionado pacta sund servanda, o Código Civil somente a possibilita caso haja permissivo em lei.

Arnaldo Rizzardo exemplifica-a na locação para fins residenciais, que se estende por prazo indeterminado quando, vencido o contrato, permanecer o locatário no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador. De acordo com o autor, o §2º do artigo 46 da Lei nº 8.245/91 reserva ao locador o direito de denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo o prazo de trinta dias para a desocupação[6].

O parágrafo único do dispositivo em análise, entretanto, em atenção à boa-fé, dispõe que será ineficaz a resilição unilateral caso uma das partes tenha realizado vultosos investimentos à execução do contrato e não haja transcorrido prazo compatível com a natureza e vulto dos investimentos. Luciano e Roberto Figueiredo, neste sentido, a exemplificam com a hipótese de um comodato em imóvel no qual o comodatário fez amplas e autorizadas reformas e, pouco depois, o comodante requereu a devolução sem que tenha transcorrido o prazo compatível com a natureza e vulto dos investimentos[7].