Erro, Dolo e Coação | Direito Imobiliário

1.      INTRODUÇÃO

As necessárias negociações e tratativas realizadas para adquirir um lar para chamar de seu estão sempre longe de serem simples. E ainda que se busque atentar aos mínimos detalhes do negócio jurídico a ser realizado, não incomum é que, por vezes, a vontade real de uma das partes seja maculada por falsa percepção da realidade, por ato daquele com quem contrata ou por ato de terceiro.

Estes defeitos do negócio jurídico, no Direito Civil, são denominados vícios de consentimento. São, em síntese, causas taxativas de anulabilidade, aplicáveis também às relações imobiliárias.

Tendo em vista, portanto, a relevância econômica dos negócios jurídicos referentes à compra e venda de imóveis e a frequente ocorrência dos mencionados vícios nestas relações, o presente estudo destrinchará suas principais modalidades de incidência e elencará, por fim, as alternativas ao adquirente lesado.

2.      BREVE INTRODUÇÃO ACERCA DOS VÍCIOS DE CONSENTIMENTO

Em suas lições, Sílvio de Salvo Venosa muito bem assevera que “a vontade é a mola propulsora dos atos e dos negócios jurídicos[1]”.

Por vezes, entretanto, nos moldes do que já adiantado, a vontade pode estar maculados por defeitos chamados vícios de consentimento, os quais, nas palavras de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, “dizem respeito a hipóteses nas quais a manifestação de vontade do agente não corresponde ao íntimo e verdadeiro intento do agente[2]”.

Nestas hipóteses de erro, dolo, coação, lesão e estado de perigo, encontramo‑nos no campo dos negócios jurídicos anuláveis. Em outras palavras, apesar dos já mencionados defeitos, terão as relações validade até que eventualmente, por iniciativa de qualquer prejudicado, seja pedida sua anulação.

De forma geral, o artigo 178 do Código Civil dispõe que o prazo para pleitear tal prerrogativa é de quatro anos. A data de início da contagem, entretanto, varia entre cada subespécie. No caso de coação, conta-se a partir do dia em que ela cessar, enquanto nas hipóteses de erro, dolo, estado de perigo e lesão, conta-se a partir da data em que o ato negocial foi celebrado.

Complementam ainda Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald afirmando que a natureza do prazo extintivo para a propositura da ação anulatória é decadência, “uma vez que se trata de ação constitutiva negativa (desconstitutiva)[3]”.

Pertinente se faz atentar, ainda, que não se podem confundir os vícios do negócio jurídico com os vícios redibitórios ou vícios do produto. Os primeiros atingem os negócios jurídicos em geral, mais especificamente a manifestação da vontade ou a órbita social, pelos motivos que serão estudados a partir de então. Os últimos atingem os contratos, particularmente o objeto de uma disposição patrimonial, tendo sido estudados também na ótica imobiliária ao longo do artigo “Dos problemas ocultos em imóveis”, desta mesma autoria.

3.      DO ERRO

Pode-se dizer, em síntese, que o erro se define como a falsa percepção da realidade pelo próprio agente. Diz respeito a um erro espontâneo, intrínseco, sem qualquer provocação de outrem – ao contrário do dolo, o qual estudaremos adiante.

Nos termos do artigo 138 do Código Civil, entretanto, nem todo e qualquer erro torna anulável o negócio jurídico:

Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.

Um primeiro requisito para que seja possível a anulação do negócio jurídico é o de que o erro seja substancial. Nas palavras de Sílvio de Salvo Venosa, falamos aqui “do erro que tem papel decisivo na determinação da vontade do declarante, de modo que, se conhecesse o verdadeiro estado de coisas, não teria desejado, de modo nenhum, concluir o negócio[4]”. Opõe-se, ele, ao chamado erro acidental, que recai sobre qualidades secundárias do objeto, por meio das quais não se poderia presumir que o declarante não fizesse o negócio caso soubesse das reais circunstâncias.

Ainda de acordo com a literalidade do dispositivo legal, e tendo em vista especialmente o trecho “(...) que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio”, parte da doutrina e da jurisprudência aventavam, desde o Código Civil de 1916, a necessidade de se fazer presente também a chamado requisito da escusabilidade.

De acordo com Luciano Figueiredo e Roberto Figueiredo, a interpretação da expressão em análise, de fato, é polêmica. Afinal,

(...) seria possível argumentar, por exemplo, que a mesma estaria a se referir à pessoa declarante. Isto levaria o intérprete a entender no sentido de que a escusabilidade seria elemento do erro. Outro entendimento, completamente oposto a esse, também poderia ser construído: se poderia sustentar que a expressão diz respeito ao destinatário (declaratário) da vontade. Desloca-se o diagnóstico do erro não em face de quem declara a vontade, mas em face da pessoa para quem a vontade é dirigida.

Visível a polêmica do art. 138 do Código Civil a acarretar o surgimento de três pensamentos doutrinários sobre o assunto:

Entendimento 1. O erro haverá de ser substancial e escusável. O legislador adota a escusabilidade e afasta a cognoscibilidade. É o que pensam Maria Helena Diniz, Carlos Roberto Gonçalves e Caio Mário.

Entendimento 2. O erro precisa ser substancial e reconhecível, não necessitando ser escusável. Essa é a doutrina de Humberto Theodoro Jr, Silvio Venosa e Nelson Nery Jr. Esse é o entendimento consagrado no Enunciado 12 do Conselho da Justiça Federal.

Entendimento 3. O erro deve ser substancial, escusável e perceptível. É o que pensam Silvio Rodrigues, Zeno Veloso e Gustavo Tepedino[5].

Ocorre, entretanto, que de acordo com o Enunciado nº 12 da I Jornada de Direito Civil, não mais interessa se o erro é escusável (justificável) ou não, uma vez que foi adotado pelo Código Civil de 2002 o princípio da confiança, diretamente decorrente do princípio norteador da eticidade[6]. É este, inclusive, o entendimento da doutrina majoritária.

Finalmente, trazendo estes ensinamentos já ao campo de incidência do Direito Imobiliário, podemos exemplificar a incidência de um erro na hipótese em que se realiza um contrato de compra e venda de imóvel para construção de um prédio sem saber que, na verdade, ele se localiza em uma Área de Preservação Permanente (APP):

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS. (...) AQUISIÇÃO DE TERRENO. IMPOSSIBILIDADE DE EDIFICAÇÃO E/OU BENFEITORIA. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. ERRO SUBSTANCIAL CARACTERIZADO. ANULAÇÃO DEVIDA. (...)

(TJSC, Processo: 2014.046403-2 (Acórdão), Relator: Fernando Carioni, Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil, Julgado em: 12/08/2014)

Sendo um destes casos, caberá à parte prejudicada postular a anulação do negócio no prazo já mencionado ou, se possível, pleitear sua correção, nos termos do que prevê o artigo 144 do Código Civil.

4.      DO DOLO

Se o erro, conforme demonstrado, diz respeito às hipóteses em que uma das partes que integra o negócio manifesta vontade em desacordo com suas intenções reais por um engano próprio, no dolo este engano tem origem no comportamento malicioso de outrem. Sem esta conduta, não seria praticado o negócio jurídico que lhe é prejudicial.

Mais uma vez, para que possa servir como causa anulatória do negócio jurídico, o vício deve ser essencial, caracterizando-se como causa determinante para a sua realização.

Ultrapassada a questão do requisito do dolo, o Código Civil passa, em seu artigo 147, a classifica tais comportamentos em positivos e negativos. Naturalmente, positivos seriam os dolos decorrentes de uma ação humana, enquanto negativos seriam os dolos decorrentes de omissão e silêncio intencional.

De acordo com Flávio Tartuce, ainda, não somente o dolo do negociante gera a anulabilidade do negócio, mas também o dolo de terceiro.  Nestas hipóteses, caso o negociante (parte que se aproveita do dolo de terceiro) tenha ou devesse ter conhecimento deste comportamento, cabe anulação do negócio jurídico. Caso não tenha como a parte que aproveita ter conhecimento, não mais falamos na hipótese de anulação do negócio jurídico, mas em mera possibilidade de o terceiro responder por todas as perdas e danos da parte a quem ludibriou[7].

Ressalta-se, por fim, que o artigo 150 do Código Civil dispõe que caso ambas as partes procederam com dolo, nenhuma delas poderá alegá-lo como causa anulatória do negócio, corroborando a máxima que a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza.

Finalmente, é exemplo de dolo, no âmbito do Direito Imobiliário, a hipotética situação em que o vendedor que maliciosamente deixa de informar que o apartamento ainda está em construção apesar de o comprador manifestar seu interesse já na mudança imediata.

5.      DA COAÇÃO

Enquanto erro e dolo se dão por mera falsa percepção da realidade do negócio jurídico pelo agente, a coação vai um passo além. Nela, verifica-se uma pressão física ou moral (fator externo) exercida contra uma das partes, de modo a forçá-la à prática de um determinado negócio jurídico apesar de não ser esta sua vontade[8].

A coação, conforme mencionado em sua definição, divide-se em coação física e coação moral. A primeira, conhecida também como vis absoluta, é caracterizada por uma pressão resultante de uma força exterior suficiente para tolher os movimentos do agente, como no clássico exemplo de alguém cuja mão é tomada para assinar determinado documento. A segunda, por sua vez, é caracterizada pela existência de uma ameaça séria e idônea de algum dano (de ordem material ou moral), a ser causado ao declarante ou a pessoa afetivamente ligada a ele[9].

Na hipótese de a coação ser física, o negócio jurídico se revela inexistente, uma vez que, na verdade, não há qualquer declaração de vontade por parte do agente. Por sua vez, na hipótese de coação moral, o negócio jurídico é anulável por existir apenas um vício na declaração de vontade.

O Código Civil, tratando ainda da coação, impõe cinco requisitos, elencados por Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

i) gravidade (ameaça de um dano sério a ser imposto à vítima ou a terceiro a quem se vincule afetivamente);

ii) seriedade (que a coação seja idônea para assustar a vítima);

iii) iminência ou atualidade;

iv) nexo causal entre a coação e o ato extorquido (ou seja, o negócio somente foi realizado por conta da coação);

v) que o ato ameaçado seja injusto[10].

A apreciação destes requisitos, observando também o que diz respeito o artigo 152 do mesmo diploma, deve se basear em uma analise do caso concreto, levando em conta o sexo, a idade, a condição, a saúde, o temperamento do paciente e todas as demais circunstâncias que possam influir na intensidade da pressão física ou moral exercida.

Destaca-se, trazendo à luz as lições de Sílvio de Salvo Venosa, que não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial[11]. Deve ser a coação, portanto, decorrente de ato ilícito.

Mais uma vez, por fim, contextualizando sua incidência ao campo do Direito Imobiliário, fundamental se faz exemplificar a coação na hipotética situação de alguém que vende imóvel para evitar que segredos obscuros sejam revelados.

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