Advogado Imobiliário | Vícios Ocultos

Advogado Imobiliário Curitiba 

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1.      INTRODUÇÃO

Imaginemos a situação de uma família que, depois de décadas de árdua economia seus rendimentos, finalmente consegue adquirir seu primeiro imóvel. O fato, que a princípio deveria significar para eles a tão sonhada perspectiva de tranquilidade e segurança, entretanto, passa a lhes conferir sentimentos diametralmente opostos quando descobrem que o imóvel possui falhas estruturais que o proporcionam infiltrações, as quais foram disfarçadas na ocasião da venda por meio de pintura recém-realizada.

A frustração da boa-fé experimentada neste exemplo levantado, entretanto, como se pode imaginar, não pode ficar e não fica à margem da tutela do Direito. É para estes casos, afinal, que tanto o Código Civil (CC) quanto o Código de Defesa do Consumidor (CDC) trouxeram a noção de problemas ocultos.

Podemos defini-los, em síntese, como uma inadequação entre o produto negociado e a expectativa do adquirente, sendo de difícil constatação para o homem médio e não se revelando acessível imediatamente – ao contrário dos chamados problemas aparentes.

E tendo em vista, pois, essa possibilidade de incidência dos problemas ocultos em imóveis e a relevância que se confere a este necessário bem da sociedade contemporânea, fundamental se faz um estudo que pormenorize sua ocorrência e que demonstre como proceder em casos similares ao apresentado.

2.      DA APLICABILIDADE OU NÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Os chamados problemas ocultos, conforme mencionado já quando da introdução, são tutelados tanto pelo Código Civil quanto pelo Código de Defesa do Consumidor. Em cada um deles, entretanto, a abordagem estabelecida é única, distinta. Altera‑se o prazo, a forma de comprovar, a data de início da prescrição, a garantia e diversas outras especificidades.

Justamente por esta razão, fundamental se faz, antes de tudo, analisar quando se aplicam à negociação de bens imóveis as disposições de cada um dos diplomas legais.

Abordemos, de início, o Código de Defesa do Consumidor. Para que seja ele aplicado ao caso, como o próprio nome dá a entender, devemos estar diante de uma relação de consumo, que necessariamente possui um consumidor[1] e um fornecedor[2].

De maneira simplista, consumidor é a pessoa física ou jurídica vulnerável que adquire ou utiliza produto como destinatário final, retirando-o da cadeia produtiva fática ou economicamente e não possuindo expertise na área, como dispõe a teoria finalista mitigada consagrada pelo Superior Tribunal de Justiça[3].

O fornecedor, por sua vez, é a pessoa física ou jurídica que, com habitualidade e em exercício profissional, desenvolve no mercado de consumo uma atividade que se troca por remuneração.

É por esta razão que, para que se caracterize uma relação de consumo, o fornecedor necessariamente tem que ser um sujeito que, em exercício profissional e com habitualidade, venda imóveis. Falamos, aqui, no caso de construtoras, incorporadoras, empreiteiras ou imobiliárias, por exemplo. O consumidor, além disso, não pode ser uma pessoa que possua expertise na área e, cumulativamente, utilize o bem adquirido para o lucro.

Apesar de comum no dia a dia, nem todas as relações de compra e venda de imóveis, entretanto, se dão nestas específicas circunstâncias. Neste sentido, na medida em que o Código de Defesa do Consumidor se revela apenas como um microssistema jurídico que regula casos especiais, a tudo o que ele não couber devem ser aplicadas as normas gerais estipuladas pelo Código Civil de 2002.

É daí que se fala, portanto, que para aqueles casos nos quais o imóvel comprado de pessoa física ou mesmo de pessoa jurídica que não tenham a habitualidade em vender imóveis, não se confere o status de relação de consumo, mas de mera relação civil, ensejando a aplicação subsidiária das gerais do Código Civil.

3.      DOS PROBLEMAS OCULTOS EM RELAÇÕES CONSUMERISTAS

Antes de se iniciar qualquer pormenorização referente aos problemas ocultos em relações consumeristas, fundamental se faz apontar que a regra do Código de Defesa do Consumidor é a responsabilidade objetiva do fornecedor. Em outras palavras, afirma-se que, na maioria das vezes, deve ele responder independentemente da existência de culpa, nos termos do que dispõem os artigos 12, 14, 18 e 20 do diploma.

Feitas estas considerações, podemos dividir os possíveis problemas ocultos do imóvel em duas categorias: os vícios do produto e os defeitos do produto.

3.1.DO VÍCIO OCULTO DO PRODUTO

Quando falamos em vícios do produto, devemos pensar em problemas que não causem dano material propriamente dito, apenas tornando produto ou serviço impróprio ou inadequado ao seu uso regular ou diminuindo o seu valor. Falamos, aqui, de vícios intrínsecos, que atingem apenas o bem, e não coloca em risco a pessoa do consumidor. Podemos exemplificar com o caso de o imóvel ser menor do que o contrato indicava ou, ainda, não possuir um sistema de aquecimento que foi anunciado.

São casos, portanto, nos quais há inadequação entre o bem adquirido e as expectativas do comprador, muitas vezes se relacionando ao princípio da boa-fé.

Neles, a partir do momento no qual o consumidor constata o vício, deve ele proceder à reclamação imediata ao fornecedor no prazo decadencial de 90 dias, já que o imóvel se trata de um bem durável. Ressalta-se que sendo o vício oculto, como se propõe a discutir o presente estudo, a data começa a correr a partir do seu conhecimento.

A partir daí, o fornecedor tem 30 dias para sanar o problema. Diz respeito este segundo prazo, em verdade, a um direito do fornecedor de sanar os vícios, somente podendo ser dispensada caso seja hipótese de substancial comprometimento da qualidade, diminuição do valor e de produto essencial.

Não ocorrendo este conserto ou sendo uma das hipóteses aventadas, o consumidor tem, à sua escolha, o direito de requerer a substituição do bem por outro de mesma espécie, a restituição imediata do valor empregado para a compra sem prejuízo de perdas e danos ou, por fim, o abatimento proporcional do preço, nos termos do que dispõe o artigo 18 do CDC. Caso o vício guarde relação com a quantidade ou com o tamanho do imóvel, pode existir ainda, caso seja possível, a opção de requerer sua complementação.

3.2.DO DEFEITO OCULTO DO PRODUTO

Por sua vez, quando falamos em defeito do produto, falamos em problemas de segurança, que acabam por acarretar danos extrínsecos ao consumidor, atingindo sua incolumidade físico-psíquica. São exemplos as já mencionadas infiltrações, os abalos estruturais e o desprendimento de revestimentos externos e pastilhas[4], vez que todos estes causam danos ao consumidor.

Sendo este o caso, quem comercializa o imóvel somente responde quando o construtor e/ou incorporador não puderem ser encontrados, nos termos do que dispõe os artigos 12 e 13 do CDC. Ainda assim, fala-se que é hipótese responsabilidade solidária, cabendo a quem for cobrado o direito de regresso frente ao causador do dano.

Há que se fazer, ainda, uma ressalva no que diz respeito à prestação de serviços dos profissionais liberais, aqueles que não estão vinculados a nenhuma pessoa jurídica, nos casos de defeito do produto. Apenas nesta hipótese fala‑se em responsabilidade subjetiva no CDC, dependendo sua responsabilização, portanto, da demonstração de culpa ou de dolo.

Por fim, sendo de defeito do produto a hipótese, o Código dispõe, em seu artigo 27, que cabe ação de indenização no prazo de 5 anos contados do  conhecimento do dano e da identificação da autoria.

4.      DOS PROBLEMAS OCULTOS EM RELAÇÕES CÍVEIS

Logicamente, quando deixamos de lado o Código de Defesa do Consumidor e passamos à uma análise das disposições do Código Civil, percebemos que as regras deixam de ser tão benéficas ao comprador. Saímos, afinal, de um microssistema que se baseia na existência de vulnerabilidade entre uma das partes em relação à outra e passamos a um diploma geral que tem como pressuposto a igualdade entre os envolvidos.

Falamos, nestas relações cíveis, em três tipos de problemas possíveis: os vícios ocultos na perfeição da obra, os problemas com a segurança e solidez da obra e os problemas com a medida do imóvel.

4.1.VÍCIOS OCULTOS NA PERFEIÇÃO DA OBRA

Nesta hipótese, prevista entre os artigos 441 a 446 do Código Civil, utiliza-se a denominação vícios redibitórios. Sua ideia, entretanto, como mencionado, é a mesma dos vícios ocultos do produto já estudados na legislação que tutela as relações consumeristas, diferenciando‑se apenas por ser aplicado aos contratos cíveis.

Tratando-se, pois, de problemas a exemplo do fato de uma laje não ter sido impermeabilizada, podem ser responsabilizados de maneira subjetiva tanto o vendedor como o construtor. Exige-se, neste sentido, a comprovação da culpa.

No que diz respeito aos prazos decadenciais para reclamar os vícios redibitórios, o artigo 445 do Código Civil dispõe que, no caso de bens imóveis, deve ser ela realizada a partir de um ano contado da descoberta do problema.

Pode-se propor, neste sentido, tanto a chamada ação redibitória – na qual se devolve o imóvel e requere o dinheiro de volta – quanto a chamada ação estimatória – na qual se requer o abatimento do preço.

4.2. PROBLEMAS COM A SEGURANÇA E A SOLIDEZ DA OBRA

Falamos, aqui, de problemas relacionados à construção do imóvel, que comprometa sua segurança ou sua solidez, exemplificados por rachaduras de vigas ou grandes infiltrações.

Nestes casos, tutelados pelo artigo 618 do Código Civil, o construtor tem a responsabilidade objetiva, sem a necessidade de comprovação de culpa, de garantir a obra por 05 anos.

Não se trata, portanto, de uma hipótese aplicável a todas as compras e vendas de imóvel. Somente pode ser responsabilizado o construtor (e apenas ele) pelos problemas com a obra caso o imóvel tenha menos de 5 anos da expedição do “habite-se”.

O comprador, a partir do momento que descobre o problema, por sua vez, tem apenas 180 dias para propor ação redibitória contra o empreiteiro, sob pena de decadência. A ação de indenização, por sua vez, possui o prazo regular do artigo 206 do Código Civil, correspondente a 3 anos a partir do conhecimento.

4.3.PROBLEMAS COM A MEDIDA DO IMÓVEL

Por fim, no que diz respeito aos problemas em que se constata posteriormente que as medidas do imóvel são efetivamente menores do que aquelas que constam na escritura de compra e venda, o Código Civil também tutela as possibilidades de atuação do comprador lesado.

Ocorre, entretanto, que mais uma vez não se trata de hipótese aplicável a todas as relações de compra e venda de imóveis. De acordo com o que dispõe o artigo 500, somente diz respeito ela aos casos em que o preço foi estipulado por medida de extensão. Ficam excluídos, pois, os casos em que não é especificada a área no contrato.

Outra limitação imposta pela legislação é o de que a diferença deve ser maior que 1/20 da área total do imóvel, ou seja, 5% de sua área.

Cumpridos estes requisitos, pois, pode o comprador fazer uso das chamadas ações ex empto, requerendo o “complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”, nos termos do que dispõe também o artigo 500 do Código Civil.

O prazo para intentar tais ações, de acordo com o artigo subsequente, é decadencial e correspondente a 1 ano, contado do registro do título.