Lei do Inquilinato | Locação | Direito Imobiliário

1.      INTRODUÇÃO

Vivemos numa sociedade em que quase tudo pode ser comercializado. É neste sentido, pois, que a locação se revela como um dos mais tradicionais e comuns negócios jurídicos utilizados no cotidiano. Ela se faz presente quando se aluga uma casa para aproveitar as férias com a família, naqueles especiais momentos em que se aluga um terno ou vestido de casamento e até mesmo na simples – e talvez ultrapassada – locação de um filme.

Ocorre que, inobstante a recorrência e usualidade destas relações num geral, quando falamos na locação de imóveis para moradia e para atividades comerciais, o tema se torna alvo de incontáveis preocupações.

Seu relevante caráter econômico e social, aliado à importância que naturalmente se dá à moradia, enseja uma análise deste negócio jurídico sob a luz do Direito, a qual se revela como objetivo do presente estudo.

2.      ASPECTOS GERAIS DA LOCAÇÃO E DO OBJETO DA LEI DO INQUILINATO

Em seu artigo 565, o Código Civil confere uma breve definição do negócio jurídico locação ao estabelecer que, nela, “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”, o aluguel.

Ainda a partir dessa norma, percebe-se uma delimitação do âmbito de aplicação das disposições do Código em tela, restringindo-se apenas à locação de bens móveis infungíveis, ou seja, aqueles que não podem ser substituídos por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. São fungíveis, por exemplo, os automóveis, os aparelhos eletrônicos e até mesmo os imóveis, vez que cada um destes possui qualidades individuais que as tornam únicas. Não se pode afirmar que a troca de um imóvel por outro, de pronto, seria equivalente, nos moldes do que ocorreria comparativamente com o dinheiro.

Ocorre que o mesmo Código Civil de 2002 dispõe, em seu artigo 2.036, que a “locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”, numa clara remissão à chamada Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245), datada de 1991. Deve-se concluir, neste sentido, que o Código Civil terá aplicação apenas subsidiária às locações de prédios urbanos, limitando-se a casos em que a lei especial for omissa[1].

Quanto à lei especial apresentada, importa, de início, reafirmar se tratar de uma lei destinada a regular apenas locações de imóveis urbanos[2]. E a fim de diferenciar o que seria um imóvel urbano de imóveis rurais, a Lei do Inquilinato utiliza‑se do critério de destinação. Em outras palavras, não importa sua efetiva localização ou seu estado (se há ou não construção), mas a atividade preponderante[3]. É o exemplo jurisprudencial comum dos postos de gasolina, que mesmo quando situados em zona rural, sujeitam-se à lei especial.

Ressalta-se, por fim, que o entendimento majoritário da doutrina e da jurisprudência é pela não aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) às relações locatícias reguladas pela Lei do Inquilinato, vez que ambos se tratam de microssistemas jurídicos distintos, sendo certo inclusive que aquele é marcado pela proteção dos vulneráveis, o que não ocorre na legislação objeto deste estudo. Há doutrinadores e julgados, entretanto, que defendem a possibilidade de aplicação do CDC quando o locador for profissional nessa atividade, tirando dela todos os seus recursos. É o caso de Flávio Tartuce:

Em casos tais, parecem estar configurados os elementos da relação de consumo previstos nos arts. 2.º e 3.º da Lei 8.078/1990. O locador pode ser enquadrado como um prestador do serviço de moradia no caso em questão. Na outra ponta da relação o locatário é o seu destinatário final, fático e econômico, pagando uma determinada remuneração, que é o aluguel.

Em reforço, a tese do diálogo das fontes entra em cena para compatibilizar o CDC à Lei 8.245/1991, sem sacrificar a última norma. A teoria de Erik Jayme e Claudia Lima Marques também serve para afastar o argumento segundo o qual as duas normas constituem microssistemas próprios, que não se interpenetram. Esse novo enquadramento olha para o futuro...[4].

3.      DIREITOS E DEVERES DOS LOCADORES E LOCATÁRIOS

A característica da bilateralidade, típica dos contratos de locação, naturalmente obriga cada um dos contratantes em direitos e deveres próprios. Tendo em vista o tamanho e a complexidade do tópico, que mereceria um estudo próprio para que seja capaz de tratar completamente de suas particularidades, o presente texto jurídico não tem a pretensão de esgotá-lo.

Especificamente no que diz respeito às obrigações do locador, aquele que põe imóvel urbano próprio para alugar, é extensa a disposição do artigo 22 da Lei do Inquilinato:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício (...)

Não menos extensos são os direitos e deveres do locatário, regulados no artigo 23 da mesma lei:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

4.      DAS PRINCIPAIS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO E SUAS FORMAS DE EXTINÇÃO

Tendo em vista especialmente o entendimento sólido do leitor, podem-se classificar as locações urbanas regidas pela Lei do Inquilinato em subgrupos.

O primeiro deles é composto pela locação residencial, que, naturalmente, é aquela que tem como finalidade a habitação de pessoas. Em razão justamente do caráter habitualidade que se espera desta relação, a lei leva em consideração o tempo de duração do contrato escrito.

Quando realizado por escrito e igual ou maior que 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocorre quando terminado o prazo, independente de notificação, como dispõe o artigo 46 da lei em análise. Caso silentes as partes por mais de trinta dias, ocorre sua prorrogação por prazo indeterminado. Nesta hipótese, caberá denúncia imotivada (denúncia vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação[5].

Na hipótese de ser verbal ou escrito e menor que 30 (trinta) meses, quando findo o prazo estipulado, a locação se prorroga automaticamente. Sua retomada somente é possível por meio da denúncia cheia, fundamentada em uma das hipóteses previstas nos incisos do artigo 47 da Lei do Inquilinato[6].

O segundo subgrupo é composto pela locação de temporada, que nas palavras do artigo 48, é “aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Tratando-se de situação transitória, é usual e permitido que se cobre o aluguel de forma antecipada e em parcela única, e, cumulativamente, uma (e apenas uma) modalidade de garantia locatícia. Justifica-se isto pela necessidade de reparação a eventuais danos causados pelo locatário ao imóvel, bem como pelo fato de os alugueres não possuírem a característica de garantia. Afinal, como bem expõe Sylvio Capanema de Souza,

(...) há perigosos inconvenientes, que exigem redobrada cautela dos locadores. A deterioração dos imóveis alugados por temporada é bem maior e acelerada do que a que se verifica nos demais casos, inclusive, porque é frequente que eles sejam ocupados por várias pessoas, para diluição do custo do aluguel. Os móveis, equipamentos e utensílios desgastam-se também muito rapidamente, exigindo constantes reposições, sem falar que podem ser levados pelos locatários, ao final do prazo[7].

Por sua vez, quando falamos nas locações não residenciais, falamos na locação de imóveis urbanos que não se destinam à moradia habitual do usuário, mas daqueles utilizados para fins comerciais ou industriais. Nos termos do que dispõe o artigo 51 da Lei do Inquilinato, sendo celebrado o contrato por qualquer prazo determinado, estarão seus efeitos extintos na data de término, independentemente de notificação ou aviso, cabendo a denúncia vazia. Caso a parte permaneça no imóvel  por mais de 30 dias sem oposição do locador, mais uma vez incide a presunção de prorrogação da locação, estendendo-se nas mesmas condições do pacto anteriormente ajustado e sem prazo determinado. A partir daí, caberá a denúncia vazia (imotivada), mas a lei exige que o locatário seja notificado para a desocupação em 30 dias.

Importa ressaltar, ainda, que tendo em vista a relevância do ponto comercial para as atividades empresariais, a Lei do Inquilinato se preocupou em possibilitar ao empresário a obtenção judicial da renovação do aluguel, via ação renovatória a ser ajuizada entre um ano e seis meses antes do término da locação, na qual, cumprindo‑se certos requisitos estabelecidos no mesmo artigo 51, fica o locatário obrigado a se sujeitar:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Trata também a Lei nº 8.245 da locação em shoppings centers, realizada entre empreendedores e lojistas, que já restou tratada pelo artigo jurídico “A locação de lojas nos shoppings centers, suas particularidades e o despejo”, desta mesma autoria.

Por fim, convém mencionar, ainda, a possibilidade legal de sublocação. Nas palavras de Maria Helena Diniz,

A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locatio (contrato de locação) , se vincula a uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado[8].

A Lei do Inquilinato trata especialmente do tema em seus artigos 14, 15 e 16, nos quais estabelece que essa relação jurídica segue as mesmas normas e procedimentos da locação, sujeitando-se primordialmente à permissão do locador original.

5.      OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES

5.1.       DIVÓRCIO DO LOCATÁRIO

Merece destaque o artigo 12 da Lei do Inquilinato, que expõe que “em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”. Esta sub-rogação deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia utilizada. O fiador, neste caso, poderá exonerar-se do ônus no prazo de 30 dias a partir da comunicação, ainda que ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.

5.2.       MORTE DE UMA DAS PARTES

Ocorrendo a morte de uma das partes, seja ela a parte locatária ou a parte locadora, não se findam os efeitos do contrato. Ocorre, nestes casos, a transmissão deste ao herdeiros, ou, alternativamente, segue-se as ordens de sub-rogação elencadas no artigo 11 da lei especial em análise:

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

5.3.       ALIENAÇÃO DO IMÓVEL

Finalmente, ocorrendo a alienação do imóvel ainda durante a vigência do contrato, nos termos do artigo 8º, o comprador poderá denunciar o contrato em noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, sob pena de se presumir a concordância tácita de continuação da locação. Esta regra somente é excepcionada para os casos em que a locação esteja fixada por tempo determinado, que o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação e que ele esteja averbado junto à matrícula do imóvel.

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