Usucapião Familiar | Imobiliário

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1.      INTRODUÇÃO

Uma vez conceituado o instituto da usucapião e delimitadas duas de suas principais espécies nas partes 1 e 2 deste artigo, compreendendo respectivamente a usucapião extraordinária e a usucapião ordinária, oportuno se faz completar o presente estudo por meio da análise da chamada usucapião familiar ou por abandono de lar conjugal.

Trata-se, afinal, de modalidade relativamente recente, datada de 16 de junho de 2011, e que até hoje é causa para intensas discussões jurídicas, especialmente na medida em que sua atualidade ainda não tornou possível o surgimento de uma jurisprudência consolidada e incontestável.

2.      A USUCAPIÃO FAMILIAR OU POR ABANDONO DE LAR

A modalidade usucapião familiar foi instaurada pela Lei nº 12.424/2011, que ao dispor sobre o Programa “Minha Casa, Minha Vida”, introduziu ao Código Civil de 2002 o artigo 1.240-A.

O legislador, como pode se denotar da origem do programa a qual o deu causa, tinha em mente a intenção de considerar os grupos familiares de baixa renda também nas discussões referentes à usucapião e, em especial, promover a regularização fundiária[1].

Por esta razão, o dispositivo em análise nos seguintes termos dispõe:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1.º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez

 Apesar de apresentar alguns elementos comuns a outras modalidades de usucapião previstas no ordenamento jurídico brasileiro, tais como a posse contínua, mansa, pacífica e o animus domini, a modalidade em análise também exige novos requisitos para sua configuração como o lapso temporal bienal, a metragem de 250m², a necessidade de figurar no polo ativo o ex-cônjuge ou ex-companheiro que permaneceu na posse do imóvel comum, a propriedade comum e, por fim, o abandono do lar.

Estudaremos, pois, um a um estes requisitos.

2.1.       A METRAGEM DE 250 M²

 Da leitura do artigo em análise, instantaneamente percebemos os requisitos de que o imóvel seja urbano e limitado à metragem de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).

O requisito, que originalmente foi pensado no sentido de concretização do direito à moradia para os hipossuficientes, para a população que não a possui, entretanto, é alvo de críticas por parte da doutrina. Isto porque a nova espécie possui alcance generalizado e, pela literalidade, independente do padrão do imóvel, atingindo inclusive propriedades de elevado valor situadas em áreas nobres das grandes cidades[2].

Afinal, como aponta Mônica Guazzelli,

 Mais uma vez importa voltar-se para a ideia inicial do legislador, que foi a de incentivar o Programa Minha casa Minha Vida, de modo a facilitar a aquisição de propriedade residencial para pessoas de baixa renda. Contudo, analisando-se os atuais centros urbanos, a grande maioria das unidades residenciais sequer possui a metade da metragem ali estipulada! Veja-se que um apartamento de classe média que serve de moradia familiar, tem em torno de, no máximo, 100 m² (cem metros quadrados). Como a norma, em tese, se dirige aos menos afortunados, a área estabelecida parece deveres excessiva![3]

 Outros motivos de críticas são ainda o fato de o dispositivo legal não reconhecer a viabilidade de usucapião entre cônjuges se o imóvel for maior que os 250m² mencionados, ainda que apresente baixo valor aquisitivo, e, por fim, o fato de recair o instituto apenas sob imóveis urbanos, configurando-se uma possível afronta ao princípio da isonomia pela exclusão do imóvel rural.

 2.2.       O LAPSO TEMPORAL BIENAL

 Outro importante ponto do artigo 1.240-A do Código Civil é o lapso bienal, muito inferior ao das demais modalidades de usucapião estudadas.

Ainda que Flávio Tartuce defenda que “a tendência pós-moderna é justamente a de redução dos prazos legais, eis que o mundo contemporâneo possibilita a tomada de decisões com maior rapidez[4]”, parcela da doutrina também vislumbra neste sentido problemas.

As críticas, em sua maioria, fundam-se no argumento da complexidade presente nas relações familiares, sobretudo quando estas chegam ao fim:

 (...) a complexidade das relações familiares não permite efeitos tão fortes pelo simples decurso do tempo. Veja-se, por exemplo, que esse período de dois anos pode ser o prazo no qual as partes estão definindo se devem dar mais uma chance ao relacionamento ou devem por fim ao mesmo.[5]

A cumulação desta enorme gama de requisitos impostos pelo legislador, entretanto, demonstra que não será tão simples a aquisição da propriedade no período de dois anos como dá a entender a interpretação em análise.

Afinal, o prazo bienal previsto no artigo 1.240-A deve estar ainda aliado à posse mansa, pacífica e ininterrupta, sequer se cogitando falar em usucapião familiar caso se verifique oposição oferecida pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro.

2.3.  A PROPRIEDADE COMUM

 Extraímos da inteligência do artigo mencionado, ainda, o requisito da propriedade comum. Nos termos do que leciona Paulo Nader, o objeto da usucapião  

(...) é a metade do imóvel pertencente ao excônjuge ou ex-companheiro, pois a outra metade já é de domínio do usucapiente. Necessário, assim, que o casal tenha o domínio do imóvel, seja em razão do regime de bens adotado ou de condomínio. Se o imóvel integra exclusivamente o patrimônio do ex-consorte que abandonou o lar, não poderá ser objeto da prescrição aquisitiva[6]

2.4.  OS TERMOS “EX-COMPANHEIRO” E “EX-CÔNJUGE”

Por sua vez, a necessidade de figurar no polo ativo de uma demanda fundada no artigo 1.240-A do Código Civil o ex-cônjuge ou ex-companheiro que permaneceu na posse do imóvel comum impõe à usucapião familiar um caráter personalíssimo.

Em outras palavras, não pode o cônjuge usucapiente ceder os seus direitos possessórios a terceiros  para que os cessionários utilizem a seu favor a usucapião de prazo bienal.

Ademais, outros aspectos importantes sobre o tema são os abordados nos Enunciados 500 e 501 da V Jornada de Direito Civil, que abordam respectivamente a concepção ampliativa de família e a interpretação dos termos “ex-cônjuge” e “ex-companheiro” como decorrentes de uma separação fática:

Enunciado 500: A modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas.

Enunciado 501: As expressões “ex-cônjuge” e “ex-companheiro”, contidas no art. 1.240- A do Código Civil, correspondem à situação fática da separação, independentemente de divórcio.

2.5.  O ABANDONO DO LAR

 Passemos o estudo, pois, ao requisito mais polêmico do artigo 1.240-A. Inobstante todas as críticas apresentadas à usucapião familiar, a principal delas reside na noção de “abandono do lar”.

A exemplo de Mônica Guazzelli, relevantes doutrinadores[7] consideram o instituto problemático juridicamente na medida em que tal requisito teria reintroduzido no ordenamento jurídico brasileiro a figura da culpa na dissolução da sociedade conjugal:                   

Enfim, a nova regra legal ora sob estudo, acaba por fazer renascer uma discussão que já estava praticamente banida do sistema e, neste aspecto, representa verdadeiro retrocesso legislativo, até porque pune patrimonialmente o cônjuge/companheiro que se afastou do lar, muitas vezes justamente e por necessidade quiçá até de preservação (sua ou da família); e, por outro lado, premia o cônjuge/companheiro que, em tese, teria sido “injustamente” abandonado, com a aquisição da propriedade da metade do imóvel residencial que pertence ao outro. Reinserir a discussão da culpa no sistema, dando relevo ao abandono do lar conjugal, sobretudo “punindo” aquele que sai e “premiando” o cônjuge que fica, pode redundar em grave injustiça, e reforça a arraigada ideia de que aquele que sai, perde todos os seus direitos[8].

 Ocorre que o requisito em análise deve ser entendido, em verdade, como mero abandono possessório, nos quais deixa o coproprietário de exercer os atos que lhe são inerentes.

Neste sentido, ressalta-se a preocupação da V Jornada de Direito Civil em esclarecer a interpretação do instituto:

Enunciado 595: O requisito “abandono do lar” deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável. Revogado o Enunciado 499.

Ainda corroborando com este posicionamento, Francisco Eduardo Loureiro argumenta que 

O objetivo a ser alcançado, a razão de ser da norma, não é propriamente o de sancionar o ex-cônjuge ou o excompanheiro culpados, mas sim o de proporcionar, em determinadas situações, a regularização da propriedade fundiária em nome daquele que permaneceu de posse do imóvel, e não conseguiria fazê-lo pela forma derivada de uma partilha. Garante-se o direito à moradia, de estatura também constitucional (art. 6º, da CF), pela via originária da usucapião[9].

 Não há como se fechar os olhos, portanto, a uma análise da concepção constitucional do instituto. Deve ser lido ele tendo em vista função original, minimizando qualquer resquício de aspecto sancionatório àquele que abandonou o imóvel comum familiar.

2.6.  O BENEFÍCIO ÚNICO

Finalmente, fundamental se faz ressaltar ainda a norma prevista no §1º, do artigo 1.240-A, que dispõe que “o direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

Tal limitação, inquestionavelmente, revela o objetivo social do dispositivo, fundado no contexto do Programa “Minha Casa, Minha Vida”. Assim, evita-se o aproveitamento econômico imoral e exagerado por meio do instituto, em consonância também com a garantia da função social da propriedade.

3.      CONSIDERAÇÕES FINAIS

A usucapião, diante do exposto, cumpre importante papel como forma alternativa de aquisição da propriedade em relação à corriqueira compra e venda. Conforme demonstrado ao longo do estudo, o instituto sai fora das regras fundamentais do Direito para se adequar a motivos de utilidade pública, especialmente no que diz respeito à função social.

Algumas de suas modalidades estudadas possuem de forma mais marcante esta característica, como se percebe da chamada usucapião familiar, fundada no contexto de auxiliar os hipossuficientes, e da usucapião ordinária, em que se verifica a redução do lapso temporal tendo em vista o elemento boa-fé.

Ainda assim, inquestionavelmente cumpre o instituto com sua real e louvável função, consistente na efetivação do direito constitucional à moradia e a proteção da dignidade humana.

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