Advogado Imobiliário Curitiba

 

Autor: WINDERSON JASTER, especialista em Direito de Família e Sucessões, Direito Imobiliário e Direito Aplicado na Escola de Magistratura do Paraná 

RELAÇÕES LOCATÍCIAS DURANTE A PANDEMIA

  

RESUMO: Tendo em vista a pandemia do Covid-19, que suscitou a decretação de estado de calamidade pública no Brasil, o presente informativo tem como fim analisar em que situação as relações de execução continuada, mais especificamente as relações locatícias _ abrangidos as locações residenciais e não residenciais -, se encontram. Assim, pretende-se investigar maneiras alternativas de adimplemento e as consequências do inadimplemento, considerando que o contexto da pandemia tem repercussões econômicas relevantes a toda a sociedade.

 Palavras-chave: relações locatícias; pandemia; PL 1.179/20.

 Sumário: I. Introdução; II.

 I - INTRODUÇÃO

 A crise da Covid-19 trouxe e continua trazendo consequências severas ao país. Seja na saúde pública, seja na economia, ninguém parece sair ileso de tais repercussões. O Direito Imobiliário, em especial as relações locatícias, igualmente não estão alheio a pandemia. Com o iminente agravo da crise econômica, o cumprimento dos contratos locatícios, principalmente o adimplemento dos alugueres, torna-se questão sensível que o ordenamento jurídico brasileiro cedo ou tarde terá que tratar.

A boa notícia, parece, é que o devedor não fica desamparado neste contexto. Isso porque, além de já haver esforços no Congresso para medidas normativas temporárias em vista da pandemia, os próprios diplomas de direito privado prevêem como proceder quando da ocorrência de fatos supervenientes. É a utilização do que se chama de "Teoria da Imprevisão" e/ou "Teoria da Onerosidade Excessiva", readaptando os contratos locatícios, entre outros, para reestabelecer o equílibrio contratual, não permitindo onerosidade excessiva nem para devedor, nem para credor, por meio da mitigação do pacta sunt servanda.

 II - DO PROJETO DE LEI 1.179/20

 Em meio a pandemia, o senador Antonio Anastasia (PSD/MG) propôs o Projeto de Lei nº 1.179/20, que "dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório nas relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19)".[1] O PL, ainda não aprovado, em tramitação agora na Câmara dos Deputados, trata sobre o regime jurídico de direito privado durante a pandemia. Assim, em seu corpo, apresenta alguns dispositivos relevantes para a questão imobiliária.

Embora a revisão contratual, colocado no PL de maneira geral nos artigos 6º e 7º,[2]-[3] seja fator que tangencia a questão imobiliária, o que aqui interessa são os dispositivos que tratam especificamente das relações locatícias.

Nesse sentido, o texto traz os artigos 9º e 10:

 Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.

 Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

 Em que pese serem bastante razoáveis os dispositivos, o artigo 10 foi suprimido, deixando a entender que os conflitos das relações locatícias ficarão para livre negociação entre as partes. Sendo assim, o único dispositivo que trata das relações locatícias é o artigo 9º, não permitindo, até 31 de dezembro de 2020, liminar de despejo com base no art. 59 da Lei do Inquilinato.

Pode-se parecer, portanto, que, enquanto não aprovado o PL, que não é isento de críticas, haverá um vácuo legislativo. No entanto, o Código Civil apresenta diversos dispositivos, pautados na Teoria da Imprevisão, para lidar com a situação.

 III - DA READEQUAÇÃO CONTRATUAL PELO CÓDIGO CIVIL

 O próprio Código Civil traz boas respostas para a readequação dos contratos locatícios em função da pandemia. Veja-se que, sob a perspectiva da Teoria da Imprevisão, ou seja, quando ocorre fato superveniente, imprevisível e irresistível, é possível a mitigação do império do contrato (pacta sunt servanda) a fim de se alcançar um reequilíbrio contratual. O primeiro exemplo, art. 317 do CC:

 Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

 Portanto, o devedor, visualizando não conseguir adimplir totalmente sua prestação em função das consequências financeiras da pandemia, pode solicitar sua minoração, ou seja, uma revisão contratual. Em seguida, o art. 393, igualmente, isenta o devedor de prejuízos decorrentes de fato superveniente, como a pandemia:

 Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

 Por fim, há o art. 421-A, que presume todos os contratos paritários até que elementos concretos afastem essa presunção, como, obviamente, a pandemia afasta:

 Art. 421-A.  Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:

(...)

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

  Não sendo considerado, portanto, paritário o contrato - afinal, a condição econômica de quando foi assinado o contrato e quando da sua execução são diferentes em decorrência do contrato - há de se haver revisão contratual.

Agora, em relação a resolução por onerosidade excessiva, isto é, resolução quando a prestação se torna muito onerosa a uma parte e excessiva vantagem a outra, em decorrência de acontecimentos extraordinários. Há, inclusive, possibilidade do contratante oferecer medidas para o reequilíbrio contratual, a fim de não haver a resolução. É o que mandam os arts. 478 e 479:

 Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

 Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

 

Ainda que haja a possibilidade de resolução, o ideal, tendo em vista que a pandemia aparentemente é temporária, seria a revisão contratual. Pode-se identificar um fio condutor em todos os dispositivos aqui listados: todos abrem margem para a mitigação do pacta sunt servanda em função de acontecimentos que estremeçam o equilíbrio contratual. Isso se dá na esteira da função social do contrato,[4] princípio imediatamente decorrente dos valores constitucionais da dignidade da pessoa humana e da solidariedade social.[5]

Desta feita, verifica-se que não há vácuo legislativo para a questão das relações locatícias com a Covid-19; pelo contrário, em vistas da função social do contrato e da boa-fé objetiva, o próprio Código Civil tem largo arcabouço de artigos que podem suprir as necessidades que advierem com a pandemia.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

 Decerto a pandemia trará às portas do Judiciário vários processos de revisão contratual em relações locatícias, afinal, a situação econômica das pessoas certamente se torna diferente de quando assinaram os contratos. Nesse sentido, abstratamente, parece ser a revisão contratual a maneira mais eficaz para o conflito de pretensões entre locador e locatário; do contrário, as outras opções são o inadimplemento - total ou parcial - ou a resolução do contrato.

Sob esse cenário, o Congresso Nacional já faz tramitar o PL 1.179/20, cujo texto traz dispositivos transitórios - que vigorará 31/12/20 - em função da pandemia sobre o direito privado. Nele, apenas um dispositivo trata especificamente sobre as relações locatícias, seu artigo nono, em que se determina não ser possível liminar de despejo durante a Covid-19. Por enquanto, porém, o PL ainda não foi promulgado, o que não significa que as partes das relações locatícias ficam desamparados nesse contexto inesperado de pandemia: o próprio Código Civil, sob a égide da função social do contrato, traz diversos dispositivos que dão guarida a revisão contratual, ou sua resolução.

 

[1] O inteiro teor do PL está disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306

[2] Art. 6º As consequências decorrentes da pandemia do Coronavírus (Covid-19) nas execuções dos contratos, incluídas as previstas no art. 393 do Código Civil, não terão efeitos jurídicos retroativos.

[3] Art. 7º Não se consideram fatos imprevisíveis, para os fins exclusivos dos art. 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário.

[4] Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

[5] AGUIRRE, João Ricardo Brandão. Reflexões acerca da função social do contrato e da autonomia privada, após a declaração dos direitos de liberdade econômica. Revista Brasileira de Direito Contratual, v.2 (jan/mar 2020), ano I, Porto Alegre: LexMagister, 2020, p. 13.

[6] Jaster, Winderson. www.advogadoimobiliariocuritiba.com

 
 
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