Leilão de Imóveis | Direito Imobiliário

 

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Da adjudicação e do leilão judicial

           Autores do artigo:

WINDERSON JASTER, especialista em Direito de Família e Sucessões, Direito Imobiliário e Direito Aplicado na Escola de Magistratura do Estado do Paraná e  JOSÉ LUIZ DA MATTA COTA, graduado em Direito na Universidade Federal do Estado do Paraná.


1.      INTRODUÇÃO

 

Quando o devedor deixa de cumprir espontaneamente com suas obrigações, sejam elas oriundas de um título executivo extrajudicial ou de uma sentença, pode o credor também contar com o auxílio do Estado-juiz para cobrar o que lhe é de direito.

Independentemente de já terem eles enfrentado uma normalmente longa batalha judicial para alcançar a declaração ou a constituição de direitos em um processo de conhecimento, as partes são obrigadas, neste momento, a se submeterem a um novo processo de cumprimento de sentença ou de execução.

Ocorre, então, uma expropriação forçada dos bens do devedor a fim de satisfazer o crédito. Dentre as diversas formas de se realiza-la, duas delas merecem atenção especial no presente estudo: a adjudicação e o leilão judicial. A partir de então, ambas as modalidades serão pormenorizadas, iniciando-se pelas suas respectivas conceituações até a demonstração de seus efeitos jurídicos para as partes.

 

2.      DA ADJUDICAÇÃO

 

O Novo Código de Processo Civil, buscando sempre a satisfação do crédito da maneira mais célere e efetiva, previu a chamada adjudicação como a modalidade preferencial de expropriação a ser observada em um processo de execução.

Isto se dá na medida em que o instituto pode ser definido, nas palavras de Humberto Theodoro Jr, como "o ato executivo expropriatório, por meio do qual o juiz, em nome do Estado, transfere o bem penhorado para o exequente ou para outras pessoas a quem a lei confere preferência na aquisição[1]".

Em outras palavras, pode-se dizer que se trata ela de modalidade mais célere, uma vez que no lugar da soma em dinheiro devida, outro bem móvel ou imóvel penhorado é transmitido in natura, sem passar pelo extenso procedimento da arrematação, satisfazendo, então, o crédito.

Conforme mencionado já quando da definição da adjudicação, esta modalidade de expropriação, naturalmente, destina-se ao credor. Entretanto, o parágrafo 5º do artigo 876 do Código de Processo Civil prevê, excepcionalmente, a possibilidade de terceiros obterem a adjudicação, também sem o pressuposto da concorrência em hasta pública:

 

§ 5o Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII, pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado.

 

Art. 889.  Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência:

(...)

II - o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;

III - o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;

IV - o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;

V - o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;

VI - o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;

VII - o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;

VIII - a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.

 

Nestes casos, quando deferida a outros legitimados que não o credor exequente, cumpre-lhes depositar o valor de avaliação, para que possa ser levantado por este[2].

Cumpre ressaltar, ademais, que a adjudicação somente pode ser feita, no mínimo, pelo valor de avaliação do bem, ainda que não haja necessariamente uma identidade entre estes:

 

Art. 876.  É lícito ao exequente, oferecendo preço não inferior ao da avaliação, requerer que lhe sejam adjudicados os bens penhorados.

 

Neste sentido, caso o valor de avaliação do bem adjudicado seja menor que o valor do débito, prossegue-se a execução pelo saldo remanescente. Por outro lado, sendo maior que o valor do débito, o exequente fica obrigado a depositar a diferença.

Outras pertinentes observações devem ser feitas quanto ao procedimento.

Havendo concorrência entre os possíveis adjudicatários já mencionados no parágrafo 5º do artigo 876, os requerimentos habilitam os pretendentes a participarem de uma licitação a ser realizada entre eles. Humberto Theodoro Jr, neste sentido, leciona que “são indiferentes os graus de preferência gerados pela ordem das penhoras. O concurso será resolvido pela licitação e não pela graduação das preferências. Estas, por sua vez, se manifestarão sobre o produto da adjudicação e não diretamente sobre o bem penhorado. Obterá a adjudicação aquele que oferecer maior lance na licitação[3]”. Existem, de acordo com o autor, apenas duas preferências legais: a do cônjuge ou parente do executado, em relação a estranhos, e a dos sócios sobre a quota social penhorada, em face de estranhos à sociedade, inclusive os parentes.

Por fim, existem também as possibilidades de o executado impedir a adjudicação do bem. De acordo com Fredie Didier Jr, poderá ele (i) remir a execução, pagando integralmente o valor devido, (ii) substituir o valor do bem penhorado por dinheiro, nos termos do artigo 847 do Código de Processo Civil e (iii) remir apenas o bem penhorado, pagando somente o valor de avaliação do bem[4].

 

3.      DO LEILÃO JUDICIAL

 

Em síntese, pode-se dizer que o leilão judicial diz respeito à oferta do bem penhorado aos interessados em adquiri-lo em um evento organizado pelo Estado-juiz.

Fredie Didier Jr, complementando esta noção, afirma que a alienação judicial se assemelha a um contrato de compra e venda. Em suas palavras, “exatamente porque com ele apenas se assemelha, não é um contrato de compra e venda. Há, na alienação judicial, a presença soberana do Estado, que exerce o poder de expropriar o patrimônio do executado, mesmo contra a sua vontade”. É, em decorrência disto, um “negócio jurídico bilateral de direito público: o Estado promove a alienação do bem e um terceiro propõe-se a adquiri-lo[5]”.

O Código de Processo Civil, ao iniciar suas disposições acerca desta modalidade de expropriação, já demonstra seu caráter subsidiário, prevendo-o como última opção frente à adjudicação (já estudada no tópico anterior), e a chamada alienação por iniciativa particular (tema de estudos futuros):

 

Art. 881. A alienação far-se-á em leilão judicial se não efetivada a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular.

 

De acordo ainda com o Código em análise, uma vez não realizadas tais modalidades prioritárias de expropriação, haverá de ser designado o leilão conduzido pelo leiloeiro público designado pelo juiz[6], preferencialmente por meio eletrônico, ou, não sendo possível, em lugar designado também por ele[7].

Pertinente se faz ressaltar, ademais, o fato de serem legítimos a se submeterem a leilão todos os tipos de bens, sejam eles móveis ou imóveis. Não mais há que se falar na ultrapassada divisão entre leilão para bens móveis e praça para bens imóveis, como se falava sob a égide do Código de Processo Civil de 1976, anterior ao atual, de 2015.

Para que tenha sucesso este procedimento de expropriação, fundamental é que sua divulgação seja devidamente realizada. É neste sentido que surge também a figura do edital, instrumento promovido pelo Estado e que convoca os interessados a oferecerem suas propostas de aquisição do bem.

O respeito aos requisitos do edital, conforme leciona Fredie Didier Jr, é muito importante. A falta de qualquer um deles, nas palavras do autor, “pode levar à invalidade da alienação, obviamente se disso resultar algum prejuízo àquele se busca proteger com a exigência[8]”.

Para evitar situações nas quais não haja oferta pelo preço da avaliação do bem em um primeiro leilão, restando tanto a expropriação quanto a satisfação do crédito frustradas, o próprio edital já contará com a convocação para um eventual segundo leilão, a ser realizado em data posterior.

Isto se faz necessário, ademais, na medida em que nenhum dos leilões judiciais admite a chamada alienação por preço vil, tópico a ser abordado a partir de então.

 

3.1.DO PREÇO VIL

 

Em todo e qualquer processo de execução, quando bem sucedida a penhora e quando consequentemente se passa à expropriação dos bens, cabe ao magistrado definir, de maneira prévia, o preço mínimo do bem, suas condições de pagamento e as garantias que podem ser prestadas pelo adquirente, nos termos do que dispõe os artigos 880 e 885 do Código de Processo Civil.

Denomina-se preço vil, neste sentido, todo pagamento em leilão que seja abaixo do mínimo fixado pelo órgão julgador.

Para evitar a ausência de lacunas no ordenamento, entretanto, o legislador previu, no artigo 891 do mesmo Código que, nas hipóteses de o juiz não ter fixado preço mínimo de maneira prévia ao procedimento da expropriação, passa-se a considerar vil o preço inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação.

De acordo com Fredie Didier Jr, este dispositivo merece cinco considerações:

 

a) há também aqui uma presunção absoluta de vileza do preço; b) a regra não impede que se reconheça como vil valor superior à metade do valor da avaliação - as circunstâncias do caso concreto servirão de base para a avaliação do julgador; cria-se uma presunção absoluta, mas não se impede a concretização desse conceito indeterminado uma vez constatada a insuficiência do valor oferecido; c) o dispositivo também serve para definir que a não estipulação do preço mínimo, pelo órgão julgador, não leva à invalidação da alienação: a consequência normativa da não fixação do preço mínimo é a presunção absoluta prevista na parte final do parágrafo único do art. 891, CPC; d) no CPC-1973 (art. 692, CPC-1973), a vileza do preço gera invalidade da arrematação em segunda hasta pública; agora, no CPC-2015, a vileza do preço gera invalidade da alienação judicial em qualquer caso, mesmo no primeiro leilão; e) agora, é possível que o bem seja alienado, ainda no primeiro leilão, por preço inferior ao da avaliação, desde que não seja vil[9].

 

A única exceção ao percentual de 50% previsto em lei diz respeito aos casos de o bem imóvel penhorado pertencer a incapaz. Para tal hipótese, o Código de Processo Civil traz, em seu artigo 896, a exigência de que o valor da arrematação represente ao menos 80% do valor de avaliação. Não se atingindo esse valor, a alienação será adiada por até 1 ano.

Finalmente, Humberto Theodoro Jr leciona que, uma vez recusado o lance por preço vil, “é como se o leilão tivesse se encerrado sem licitante. Ficará, assim, aberta ao credor a possibilidade de requerer a adjudicação. O mesmo acontecerá se a arrematação vier a ser anulada por igual motivo. No leilão judicial o pagamento do preço correspondente ao maior lance deve ser imediato[10]”. Ainda de acordo com o autor, há, entretanto, possibilidade de o juiz permitir propostas de pagamento a prazo ou em prestações.



[1] THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: vol. III. 51. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018.

[2] GONÇALVES, Marcus Vinicius Rios. Direito processual civil esquematizado. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2017.

[3] THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: vol. III. 51. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018.

[4] DIDIER JR., Fredie. Curso de direito processual civil: execução. 7. ed. rev., ampl. e atual. Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, p. 908.

[5] Ibid., p. 914-915.

[6] Art. 881, § 1o O leilão do bem penhorado será realizado por leiloeiro público.

[7] Art. 882.  Não sendo possível a sua realização por meio eletrônico, o leilão será presencial.

§ 3o O leilão presencial será realizado no local designado pelo juiz.

[8] DIDIER JR., Fredie. Curso de direito processual civil: execução. 7. ed. rev., ampl. e atual. Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, p. 927.

[9] Ibid., p. 923.

[10] THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: vol. III. 51. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018.

DECISAO: ACORDAM os integrantes da Décima Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto da relatora. Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Desembargadores FERNANDO ANTONIO PRAZERES, Presidente sem voto, RABELLO FILHO, JOSÉ HIPÓLITO XAVIER DA SILVA. Curitiba, 29 de Março de 2017 Desembargador THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM CORTES EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA (QUERELA NULLITATIS). PEDIDO INICIAL DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE TODOS OS ATOS PRATICADOS APÓS A CITAÇÃO EM AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, INCLUINDO A ARREMATAÇÃO HAVIDA NOS AUTOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO ARREMATANTE REQUERIDO. 1. APÓS A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO PELO JUIZ, PELO ARREMATANTE E PELO LEILOEIRO, A ARREMATAÇÃO SERÁ CONSIDERADA PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL PARA TODOS OS EFEITOS (CPC/15, ART. 903). 2. COM O ADVENTO DO CPC/15, NÃO HÁ MAIS POSSIBILIDADE DE SE DESFAZER A ARREMATAÇÃO E RETORNAR AO STATUS QUO ANTE, SE AUSENTE A MÁ-FÉ OU FRAUDE POR PARTE DO ARREMATANTE. 3. ALIENAÇÃO JUDICIAL QUE OCORREU HÁ APROXIMADAMENTE 08 (OITO) ANOS, TENDO O ARREMATANTE, TERCEIRO ALHEIO AO PROCESSO EXECUTIVO, ARREMATADO REGULARMENTE O IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. 4. ARREMATAÇÃO QUE DEVE PERMANECER INCÓLUME (CPC/15, ART. 903, CAPUT, IN FINE), AINDA QUE COM A VITÓRIA DA PARTE AUTORA EM RELAÇÃO AO RECONHECIMENTO DO VÍCIO DE NULIDADE DA EXECUÇÃO. 5. IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO, COM O RETORNO DA PROPRIEDADE DOS IMÓVEIS À PARTE AUTORA. 6. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 499 DO CPC/15, DE FORMA A SE CUMPRIR NA ÍNTEGRA O ART. 903 DO MESMO DIPLOMA LEGAL. AUSÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. PRECEDENTES DO STJ. 7. READEQUAÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 14ª C.Cível - AC - 1600275-0 - Curitiba - Rel.: Themis Furquim Cortes - Unânime - - J. 29.03.2017) (TJ-PR - APL: 16002750 PR 1600275-0 (Acórdão), Relator: Themis Furquim Cortes, Data de Julgamento: 29/03/2017, 14ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2004 05/04/2017)

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