Usucapião Extraordinário | Imobiliário

 

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A usucapião e suas modalidades: usucapião extraordinária (parte 1)

Autores do artigo: Winderson Jaster, especialista em Direito de Família e Sucessões, Direito Imobiliário e Direito Aplicado (EMAP-PR) e José Luiz da Matta Cota, graduado em Direito na Universidade Federal do Paraná.                                      

 

1.      INTRODUÇÃO

 

Não se exige uma apurada percepção da sociedade para que se conclua que um dos maiores sonhos do brasileiro, independentemente da geração, é o de conquistar um lar para chamar de seu. Uma pesquisa realizada pela Global Entrepreneurship Monitor (GEM), por meio do Instituto Brasileiro da Qualidade e Produtividade (IBQP) e em parceria com o Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (Sebrae), constatou que 47% do país enxerga na casa própria o maior objetivo a ser alcançado na vida, perdendo apenas para o sonho de viajar[1].

Entretanto, tendo em vista a contradição entre este tradicional sonho e as eternas dificuldades econômicas da população brasileira como um todo, nem todos podem alcança-lo pela via tradicional da compra e venda. Os demais, na busca de alternativas a esta incômoda realidade, por vezes acabam recorrendo às moradias irregulares como tentativa de materializar o direito fundamental à moradia.

Escoram-se estes, portanto, no instituto da usucapião para regularizarem suas condições e adquirirem a tão sonhada propriedade.

É neste sentido que se faz relevante estudar esta ferramenta jurídica de garantia da função social da propriedade que tem origem no Direito Romano, conceituando-a quanto aos bens imóveis e diferenciando suas modalidades.

A fim de que se possa aprofundar no estudo de cada uma delas, o presente estudo será dividido em 3 (três) artigos distintos, abordando a usucapião ordinária, a usucapião  extraordinária e a usucapião familiar.

Começaremos, neste, com a apresentação geral do instituto e da usucapião extraordinária.

 

2.      O INSTITUTO DA USUCAPIÃO

 

Nos moldes do que mencionado já na introdução do presente artigo, a usucapião é uma das principais formas de aquisição da propriedade no Direito brasileiro.

Por meio dela, pode se adquirir tanto a propriedade da coisa imóvel quanto da móvel, sendo tais modalidades reguladas separadamente pelo Código Civil. O tratamento da usucapião de coisa imóvel encontra-se disciplinada, em suas diferentes espécies, no conjunto dos artigos 1.238 a 1.244, enquanto a da coisa móvel, entre os artigos 1.260 a 1.262.

Ainda que se verifique esta distinção quanto ao objeto regulado pelo instituto, pode-se apresentar um conceito unitário da usucapião. Nas sucintas, mas precisas palavras de Ebert Chamou, citado por Paulo Nader, usucapião é “a transformação da posse em propriedade pelo decurso do tempo[2], inferindo-se que a usucapião possui um duplo caráter: ao mesmo tempo em que o possuidor adquire o domínio da coisa, o proprietário a perde[3].

Afirma-se que é modo originário de aquisição da propriedade uma vez que não há propriamente um ato de transferência, ocorrendo ela simplesmente por meio da posse prolongada do bem aliada à inércia de seu titular original.

Tendo em vista justamente o protagonismo deste elemento tempo, não raramente nos deparamos com o tratamento da usucapião também pela denominação prescrição aquisitiva, em oposição à prescrição extintiva da Parte Geral do Código Civil. É neste sentido que as compara Paulo Nader:

 

Tecnicamente a usucapião é modalidade aquisitiva de prescrição, da qual a extintiva ou liberatória é outra espécie. Em ambas, o fator tempo é relevante: na primeira, leva à aquisição da propriedade; na segunda, à perda do direito de ação. Na aquisitiva, relevantes são os atos de posse do usucapiente, enquanto na extintiva destaca-se a omissão de quem se apresenta como titular de direito subjetivo. Na aquisitiva, em contraposição a quem adquire, tem-se a perda de domínio por parte do antigo proprietário; na extintiva, a perda do direito de ação não implica a aquisição por parte de outrem[4].

 

O próprio Código Civil de 2002 corrobora a similaridade destes dois institutos temporais ao determinar em seu artigo 1.244 que “estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição”.

Voltando as atenções à instituição multissecular da prescrição aquisitiva, Carlos Roberto Gonçalves afirma que, por favorecer o usurpador da coisa em face do verdadeiro proprietário, parece-nos, à primeira vista, que o instituto ofenderia o direito de propriedade, permitindo que o possuidor passe a ocupar o lugar do primeiro. Entretanto, nos moldes do que complementa o doutrinador citando Lafayette Rodrigues Pereira, esta perda “sai fora das regras fundamentais do Direito; mas é determinada por imperiosos motivos de utilidade pública[5]”.

Tendo em vista justamente estas particularidades do instituto, o Código Civil estipulou requisitos básicos a serem preenchidos na usucapião. Cumulativamente, devem estar presentes a (i) posse ad usucapionem com animus domini, ou seja, uma posse externada com vontade de ser dono; o (ii) tempo necessário, que será variável de acordo com a espécie de usucapião; e, por fim, (iii) a coisa hábil a ser usucapida, já que, apenas a título exemplificativo, uma coisa pública não pode sofrer com a atuação do instituto.

Fala-se também, entretanto, em requisitos específicos para cada espécie de usucapião imóvel, as quais estudaremos a partir de agora. No decorrer do presente artigo, como já mencionado, somente será pormenorizada a usucapião extraordinária, restando às partes 2 e 3 do estudo a análise das demais espécies.

 

3.      A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

 

Na medida em que já restou detalhado o conceito e os requisitos do gênero usucapião, passamos a abordar as diferenças específicas de cada uma de suas espécies, iniciando pela forma extraordinária: a mais comum e conhecida.

Em síntese, a mencionada modalidade de usucapião diz respeito à possibilidade de o indivíduo que possuir como seu um imóvel pelo prazo de quinze anos, sem interrupção ou oposição, adquirir a propriedade deste, independentemente de título ou de boa-fé. É o que dispõe do artigo 1.238 do Código Civil:

 

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

 

Em outras palavras, portanto, como aponta Flávio Tartuce, “não há necessidade de se provar a boa-fé ou o justo título, havendo uma presunção absoluta ou iure et de iure da presença desses elementos. O requisito, portanto, é único: a presença da posse que apresente os requisitos exigidos em lei[6]”, sendo indiferente a intenção do possuidor.

Ocorre que o parágrafo único deste mesmo dispositivo apresenta uma possibilidade de redução do requisito tempo mediante preenchimento de outro requisito. Falamos, pois, em uma variação do modelo tradicional da usucapião extraordinária:

 

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

 

Do que se extrai da inteligência da norma exposta, neste sentido, o prazo poderá ser reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou ainda, se nele houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o que se denominou de “posse-trabalho”.

Ressalta-se que, para que o possuidor possa usucapir nas condições do parágrafo único, indispensável se faz que o prazo de dez anos se conte a partir do preenchimento de pelo menos um dos requisitos legais.

Complementa ainda Paulo Nader, citando Marco Aurélio S. Viana, que no caso do desenvolvimento das obras ou serviços, “deve se ter realizado pelo prazo de dez anos, não se podendo admitir que o possuidor invoque a redução do prazo, quando realizou as obras ou serviços apenas poucos anos antes de se completar dez anos[7].

Trata-se, mais uma vez, de uma atribuição de caráter social à posse, que se sobrepõe à segurança jurídica em razão de um interesse coletivo de forma a mitigar os efeitos da crise habitacional e de trabalho.

Diante do exposto, portanto, conclui-se que por meio da usucapião extraordinária, a posse contínua e sem oposição, preenchendo o requisito legal e seus derivados, é também fato jurídico gerador do direito de propriedade. Cabe ao interessado, pois, requerer em juízo a declaração de seu direito que, caso procedente, constituirá título a ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis, nos moldes do que aponta o trecho final do caput do artigo 1.238 do Código Civil.

 



[1] Global Entrepreneurship Monitor. Empreendedorismo no Brasil: 2016 \ Coordenação de Simara Maria de Souza Silveira Greco; diversos autores -- Curitiba: IBQP, 2017. p. 84.

[2] NADER, Paulo. Curso de direito civil, volume 4: direito das coisas – 7. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2016. p. 155.

[3] Ibid., p. 156.

[4] Ibid., p. 156.

[5] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5 : direito das coisas. 9. ed. – São Paulo : Saraiva, 2014. p. 274.

 [6] TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 4 : direito das coisas– 6. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014. p. 169. 

[7] NADER, Paulo. Curso de direito civil, volume 4: direito das coisas – 7. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2016. p. 165.

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